درصد پیمانکاری بدون مصالح ساختمان در شمال چقدر است؟

ساخت ویلا یا آپارتمان، به‌ویژه در خطه سرسبز شمال (مازندران)، یکی از جذاب‌ترین اما در عین حال پرچالش‌ترین سرمایه‌گذاری‌هاست. اگر صاحب زمین هستید، احتمالاً هر روز با این سوالات کلنجار می‌روید: «آیا خودم بسازم؟»، «به پیمانکار کنترات بدهم؟» یا «از روش مدیریت پیمان استفاده کنم؟».

بسیاری از مالکان زمین، نگرانِ دزدیده شدن مصالح، کم‌کاری کارگران یا استفاده از متریال بی‌کیفیت توسط سازنده‌ها هستند. راه حل مدرن مهندسی برای رفع تمام این نگرانی‌ها، روش «پیمانکاری بدون مصالح» یا همان «مدیریت پیمان» است.

در این مقاله تخصصی از گروه مهندسی شمال سازه، می‌خواهیم پرده از تمام حقایق این قرارداد برداریم. از عرف دقیق درصدها در سال ۱۴۰۴ تا ۱۴۰۵ گرفته تا ترفندهای حقوقی قرارداد و ریز هزینه‌هایی که شاید هیچکس به شما نگوید.

اگر می‌خواهید در انتهای پروژه، ویلایی لوکس با هزینه‌ای واقعی و کیفیتی تضمین‌شده داشته باشید، این راهنما برای شما نوشته شده است.

پیمانکاری بدون مصالح (مدیریت پیمان) دقیقاً چیست؟

در فرهنگ عامیانه ساخت‌وساز، به این روش “کارِ درصدی” هم می‌گویند. اما تعریف مهندسی و حقوقی آن چیست؟

در قرارداد مدیریت پیمان، پیمانکار (سازنده) نقش یک مدیر پروژه امین و متخصص را بازی می‌کند. بر خلاف قراردادهای مشارکت در ساخت (که پیمانکار زمین را شریک می‌شود) یا قراردادهای قیمت مقطوع (که پیمانکار با یک عدد ثابت کار را جمع می‌کند)، در اینجا پیمانکار بابت ساخت پروژه، هیچ مصالحی را از جیب خود نمی‌خرد.

مکانیسم مالی قرارداد

1. کارفرما (شما): حساب بانکی پروژه دست شماست. تمام هزینه‌های خرید آهن، بتن، بلوک، سیمان، کاشی و دستمزد مستقیم کارگران را شما پرداخت می‌کنید.

2. پیمانکار (شمال سازه): مدیریت فنی، تامین اکیپ اجرایی، نظارت بر کیفیت، خرید تخصصی مصالح (با پول شما) و زمان‌بندی را انجام می‌دهد.

3. حق‌الزحمه: در انتهای هر ماه، کل هزینه‌های انجام شده جمع زده می‌شود و پیمانکار درصدی توافقی (مثلاً ۱۵٪) از آن مبلغ را به عنوان دستمزد مدیریت دریافت می‌کند.

تفاوت قرارداد «مدیریت پیمان» با «قیمت مقطوع»

برای درک بهتر، بیایید یک ویلای ۲۰۰ متری را فرض کنیم:

روش قیمت مقطوع (Lum-Sum): پیمانکار می‌گوید: “من این ویلا را متری ۱۵ میلیون تومان می‌سازم“.

❌ ریسک: اگر قیمت میلگرد گران شود، پیمانکار برای جلوگیری از ضرر، ممکن است از کیفیت بزند (مثلاً میلگرد نمره ۱۴ را ۱۲ کند!). پیمانکار و کارفرما در دو جبهه مقابل هم هستند.

روش مدیریت پیمان (Percentage): پیمانکار می‌گوید: “هرچقدر مصالح روز قیمت خورد، شما می‌خرید، من فقط ۱۵ درصد حق مدیریت می‌گیرم”.

✅ مزیت: پیمانکار دغدغه نوسان بازار را ندارد، پس روی کیفیت اجرا تمرکز می‌کند. کارفرما و پیمانکار در یک تیم هستند.

عرف درصد پیمانکاری ساختمان در سال ۱۴۰۵ و ۱۴۰۴ 🏗️

یکی از چالش‌برانگیزترین بحث‌ها، تعیین “عدد درصد” است. چرا یک نفر ۱۰ درصد قیمت می‌دهد و دیگری ۱۸ درصد؟

در مهندسی عمران، هیچ نرخ ثابتی وجود ندارد، اما عرف بازار شمال کشور بر اساس سختی کار، حجم پروژه و مسئولیت‌ها به شرح زیر دسته‌بندی می‌شود:

۱. جدول تفکیکی درصد مدیریت پیمان (بروزرسانی ۱۴۰۵)

۲. چرا در شمال (مازندران و گیلان) درصدها متفاوت است؟

ساخت ویلا در شمال با ساخت آپارتمان در تهران یا اصفهان متفاوت است.

• عامل آب‌وهوا: بارندگی‌های پیاپی باعث کندی کار و فرسایش نیرو می‌شود.

• اسکان کارگری: برخی استادکاران ماهر (گچ‌کار، کاشی‌کار) غیربومی هستند و پیمانکار باید هزینه و مدیریت اسکان آن‌ها را تامین کند.

• دوری از شهر: ویلاهای جنگلی یا کوهپایه‌ای، هزینه حمل‌ونقل و نظارت بیشتری می‌طلبند.

• به همین دلیل، در شمال سازه، کف درصد پیشنهادی برای پروژه‌های استاندارد معمولاً ۱۵ درصد است تا بتوان کیفیت نظارت را تضمین کرد.

آنالیز دقیق هزینه‌ها: خط‌کشی بین جیب کارفرما و پیمانکار 💰

در قراردادهای درصدی، “شفافیت” کلید موفقیت است. باید دقیقاً مشخص شود چه کسی پول چه چیزی را می‌دهد.

لیست زیر استانداردترین حالت ممکن است:

الف) هزینه‌هایی که ۱۰۰٪ با کارفرماست

این هزینه‌ها جزو “هزینه‌های ساخت” محسوب شده و درصد مدیریت به آن‌ها تعلق می‌گیرد:

1. خرید متریال: از درشت (تیرآهن، بتن) تا ریز (پیچ و رولپلاک، چسب، الکترود جوشکاری). «جهت ورود به فروشگاه شمال سازه کلیک کنید»

2. حمل و نقل: کرایه نیسان، جرثقیل، تخلیه بار.

3. دستمزدها: حقوق بنا، کارگر ساده، آرماتوربند، لوله‌کش، برق‌کار و…

4. ماشین‌آلات سنگین: اجاره بیل مکانیکی، بابکت (برای گودبرداری).

5. تجهیز کارگاه مصرفی: ساخت اتاق کارگری، خرید بشکه آب، خرید کابل سیار برق پروژه.

6. هزینه‌های قانونی: جواز شهرداری، نظام مهندسی، بیمه تامین اجتماعی پروژه، انشعابات آب و برق و گاز.

7. آزمایشات: تست خاک، تست بتن (شیت آزمایشگاهی)، تست جوش.

ب) هزینه‌هایی که ۱۰۰٪ با پیمانکار (شمال سازه) است؛

پیمانکار باید این موارد را از همان “درصدی” که می‌گیرد تامین کند و حق ندارد جداگانه فاکتور کند:

1. مدیریت و مهندسی: حقوق مهندس سرپرست کارگاه، مهندس دفتر فنی و مدیر پروژه.

2. ایاب و ذهاب: هزینه رفت و آمد پرسنلِ خودِ پیمانکار به پروژه.

3. ابزارآلات عمومی و ماندگار: پیمانکار موظف است ابزارهای اصلی مثل بیل، کلنگ، فرغون، استانبولی، شلنگ تراز، تراز لیزری و دوربین نقشه‌برداری را تامین کند. (توجه: ابزارهای مصرفی مثل صفحه سنگ فرز یا قلم چکش برقی با کارفرماست).

4. غذای پرسنل پیمانکار: ناهار مهندسین شرکت.

وظایف پیمانکار در قرارداد بدون مصالح 🛠️

شاید بپرسید: «اگر من پول مصالح و کارگر را می‌دهم، پس پیمانکار چه کاره است؟»

واقعیت این است که مدیریت ساخت، پیچیده‌ترین بخش ماجراست. وظایف ما در شمال سازه شامل موارد زیر است:

۱. مهندسی خرید

ما نمی‌گذاریم پول شما هدر برود.

• تشخیص کیفیت: فرق میلگرد نیشابور و ابهر را می‌دانیم. تشخیص می‌دهیم کدام بلوک سیمانی بعد از باران پودر می‌شود و کدام نمی‌شود.

• خرید دست اول: به جای خرید از مصالح‌فروشی سر کوچه، مستقیماً از کارخانه یا عمده‌فروش‌های طرف قراردادمان خرید می‌کنیم.

• جلوگیری از پرت مصالح: محاسبه دقیق می‌کنیم تا مثلاً برای ۱۰۰ متر کاشی‌کاری، ۱۲۰ متر کاشی خریده نشود.

۲. مدیریت فنی و اجرایی

• تامین اکیپ‌های اجرایی متعهد (که وسط کار قهر نکنند!).

• برنامه زمان‌بندی دقیق (CPM) برای جلوگیری از خواب سرمایه.

• نظارت بر اجرای صحیح (شاقول بودن دیوارها، ویبره صحیح بتن، شیب‌بندی بام و سرویس‌ها).

۳. مستندسازی و گزارش‌دهی

• ارائه صورت‌وضعیت‌های موقت (معمولاً هر ۱۵ روز یا ماهانه).

• ارسال گزارش تصویری واتساپی/تلگرامی روزانه برای کارفرما (بسیار مهم برای کسانی که ساکن شمال نیستند).

• بایگانی تمام فاکتورها به صورت مرتب و شماره‌گذاری شده.

۷ نکته طلایی حقوقی در قرارداد مدیریت پیمان (مخصوص مالکین) ⚖️

قبل از امضای قرارداد با هر پیمانکاری، این بندها را چک کنید:

1. بند حق فسخ: حتماً قید کنید که اگر پیمانکار مثلاً ۱۵ روز بدون دلیل موجه کار را تعطیل کرد، کارفرما حق فسخ یک‌طرفه دارد.

2. سقف تلورانس هزینه: از پیمانکار بخواهید یک برآورد اولیه (Estimate) بدهد. در قرارداد قید کنید که هزینه‌ها نباید (مثلاً) بیشتر از ۲۰٪ با برآورد اولیه اختلاف داشته باشد (مگر به دلیل تورم رسمی).

3. داوری (Arbitration): به جای مراجعه به دادگاه، یک مهندس یا شرکت داوری مرضی‌الطرفین را تعیین کنید تا اختلافات سریع حل شود.

4. تعهدات بیمه‌ای: تصریح کنید که مسئولیت حوادث حین کار و رعایت اصول ایمنی (HSE) تماماً با پیمانکار است، حتی اگر کارفرما حق بیمه را پرداخت کند. پیمانکار باید کارگران را مدیریت کند تا کلاه ایمنی سر کنند.

5. کسورات قانونی: وضعیت مالیات بر ارزش افزوده و کسورات بیمه تامین اجتماعی (ماده ۳۸) باید شفاف شود. معمولاً مالیات بر درآمد پیمانکار، بر عهده خودش است.

6. دوره تضمین (حسن انجام کار): معمولاً ۵٪ از هر صورت‌وضعیت پیمانکار نگه داشته می‌شود و پس از تحویل موقت و اطمینان از صحت کار، به او پرداخت می‌شود.

7. مصالح مازاد: در پایان کار، مصالح اضافه متعلق به کارفرماست و پیمانکار حق خروج آن‌ها را ندارد.

مقایسه سازه بتنی و LSF در روش مدیریت پیمان

وقتی قرارداد درصدی می‌بندید، انتخاب نوع سازه روی جریان نقدینگی (Cash Flow) شما تاثیر دارد:

• اسکلت بتنی:

  • روند هزینه: کُند و تدریجی.

  • مناسب برای: کسانی که می‌خواهند تزریق پول را در طول ۱۰ تا ۱۲ ماه انجام دهند.

  • درصد پیمانکار: معمولاً نرمال است.

  • برای مشاهده قیمت اجرای اسکلت بتنی کلیک کنید!

• سازه پیش‌ساخته LSF:

  • روند هزینه: سریع و ناگهانی (خرید فولاد و ورق در ماه اول).

  • مناسب برای: کسانی که عجله دارند و می‌خواهند ویلا را ۳ تا ۴ ماهه تحویل بگیرند.

  • درصد پیمانکار: ممکن است به دلیل سرعت بالا و تخصصی بودن، کمی توافقی‌تر باشد، اما چون پروژه زود تمام می‌شود، هزینه سربار کمتر است.

نتیجه‌گیری: آیا مدیریت پیمان بهترین روش برای شماست؟

اگر شرایط زیر را دارید، شک نکنید که این روش بهترین است:

1. زمان یا تخصص کافی برای سرکشی روزانه و خرید پیچ و مهره را ندارید.

2. به شفافیت مالی اهمیت می‌دهید و می‌خواهید بدانید پولتان دقیقاً کجا خرج شده.

3. کیفیت ساخت برایتان اولویت است و نمی‌خواهید بساز-بفروشی کار شود.

ما در گروه مهندسی شمال سازه، با تجربه اجرای ده‌ها پروژه موفق در نوار ساحلی و جنگلی شمال، آماده‌ایم تا امانت‌دار سرمایه شما باشیم. ما نه تنها پیمانکار شما، بلکه مشاور دلسوز شما در تمام مراحل (از طراحی تا چیدمان) خواهیم بود.

🚧 قدم بعدی چیست؟

برای دریافت مشاوره رایگان، بازدید از زمین و برآورد اولیه هزینه‌های ساخت ویلای خود، همین حالا با ما تماس بگیرید. ۰۹۱۲۱۵۷۴۹۲۲

سوالات متداول ❓

۱. آیا درصد مدیریت پیمان برای ساخت ویلا در شهرک‌های لوکس مثل «دریاکنار» و «خزرشهر» با مناطق معمولی فرق دارد؟

بله، کمی متفاوت است. در شهرک‌های برند مثل دریاکنار و خزرشهر، به دلیل قوانین سخت‌گیرانه شهرک برای ورود و خروج مصالح، محدودیت ساعات کاری و حساسیت فوق‌العاده بالا در اجرا، معمولاً نظارت بیشتری نیاز است. اما از طرفی چون متراژ و حجم ریالی پروژه‌ها در این مناطق بالاست، درصد نهایی ممکن است (به نفع کارفرما) کمی تعدیل شود. 🌊

۲. ما زمینی در روستاهای اطراف «بهنمیر» داریم؛ آیا هزینه حمل مصالح در قرارداد مدیریت پیمان با ماست؟

بله. در قراردادهای درصدی (بدون مصالح)، تمام هزینه‌های حمل‌ونقل با کارفرماست. اما مزیت ما در شمال سازه این است که با تامین‌کنندگان محلی در بهنمیر و منطقه کاله ارتباط مستقیم داریم تا هزینه کرایه حمل برای شما حداقل شود و نیازی نباشد مصالح را از راه دور بیاورید. 🚛

۳. برای پروژه‌های آپارتمانی در مرکز شهر «بابلسر» (مثل بلوار ساحلی یا نخست‌وزیری) چند درصد دریافت می‌کنید؟

برای آپارتمان‌سازی در بافت شهری بابلسر، چون کار متمرکز است و چالش‌های ویلاسازی پراکنده را ندارد، معمولاً درصد قرارداد بین ۱۰ تا ۱۳ درصد (بسته به تعداد سقف و متراژ زیربنا) متغیر است. برای برآورد دقیق باید نقشه و موقعیت زمین بررسی شود. 🏢

۴. آیا گرفت مجوزهای ساخت از دهیاری‌های منطقه «سرخرود» یا «فریدونکنار» هم با پیمانکار است؟

در قرارداد مدیریت پیمان، پرداخت هزینه‌های جواز با کارفرماست، اما انجام کارهای اداری و دوندگی‌ها می‌تواند با توافق طرفین بر عهده پیمانکار باشد. تیم ما با ضوابط ساخت‌وساز در سرخرود و فریدونکنار کاملاً آشناست و می‌تواند این پروسه زمان‌بر را برای شما مدیریت کند. 📑

۵. وضعیت اسکان کارگران برای پروژه‌های خارج از شهر (مثلاً جاده بابل به بابلسر) چگونه محاسبه می‌شود؟

اگر پروژه شما در مناطقی باشد که نیاز به کمپینگ یا اجاره محل اسکان برای کارگران غیربومی داشته باشد، طبق عرف بازار مازندران، تامین محل اسکان (تجهیز کارگاه) جزو هزینه‌های پروژه بوده و با کارفرماست. ما سعی می‌کنیم از نیروهای بومی همان منطقه (مثلاً روستاهای هادی‌شهر یا میربازار) استفاده کنیم تا این هزینه حذف شود. 👷‍♂️

۶. آیا شما بر خرید مصالح در بازارهای محلی مثل «بازار آهن فریدونکنار» نظارت دارید تا گران نخریم؟

صددرصد. یکی از وظایف اصلی مدیر پیمان، “مهندسی خرید” است. ما قیمت‌ها را نه تنها از بابلسر و فریدونکنار، بلکه از مبادی اصلی و کارخانه‌ها استعلام می‌گیریم. هر خریدی با تایید نهایی و واریز مستقیم شما انجام می‌شود تا خیالتان از بابت قیمت‌ها راحت باشد. 💰

۷. خاک زمین‌های ساحلی بابلسر و پارکینگ‌ سست است؛ آیا هزینه تحکیم بستر هم مشمول درصد می‌شود؟

بله، در نوار ساحلی (مثل پارکینگ‌های صفر تا نه بابلسر) سطح آب بالاست و نیاز به فونداسیون‌های خاص (رادیه یا شمع‌کوبی) است. اجرای این بخش‌های فنی و تخصصی، جزو سخت‌ترین مراحل کار است و شامل همان درصد توافقی مدیریت پیمان می‌شود. 🏖️

۸. آیا پیمانکار از تخفیف‌های خرید مصالح سهمی برمی‌دارد؟

خیر. در اخلاق حرفه‌ای مهندسی و قراردادهای شمال سازه، تمام تخفیف‌های حجمی خرید (که گاهی ارقام بزرگی هستند) مستقیماً در فاکتور کارفرما اعمال می‌شود و پیمانکار حق برداشتن پورسانت مخفی ندارد. درآمد پیمانکار فقط همان درصد توافقی است.

۹. اگر هزینه پروژه به دلیل تورم بالا رفت، درصد پیمانکار چه می‌شود؟

چون دستمزد پیمانکار “درصدی از هزینه کل” است، با افزایش تورم و قیمت مصالح، خودبه‌خود دستمزد پیمانکار هم متناسب با تورم افزایش می‌یابد. این عادلانه‌ترین روش برای هر دو طرف است.

۱۰. نحوه پرداخت درصد پیمانکار چگونه است؟

معمولاً تنخواه‌گردان (مبلغی که دست پیمانکار برای خرج‌های ریز است) شارژ می‌شود. در پایان ماه، پیمانکار فاکتورها را ارائه می‌دهد (مثلاً ۱۰۰ میلیون تومان هزینه شده). کارفرما این ۱۰۰ میلیون را تایید می‌کند و ۱۵ میلیون (۱۵٪) چک یا واریزی به عنوان دستمزد به پیمانکار می‌دهد.

۱۱. آیا هزینه اخذ جواز ساخت هم شامل درصد پیمانکاری می‌شود؟

این مورد توافقی است. اما معمولاً هزینه‌های اداری (فیش‌های شهرداری و نظام مهندسی) شامل درصد نمی‌شود، مگر اینکه پیمانکار مسئولیت پیگیری اداری (دوندگی‌های شهرداری) را هم بر عهده گرفته باشد که در این صورت بابت زمان صرف شده، مستحق دریافت درصد یا مبلغی توافقی است.